באשלאסן צו תחום הנדל”ן בארה”ב – ברוכים הבאים.
#יזםהשבוע ארי אפיק #פוסט4
קצין ב669, עוזרת אישית לראש הממשלה, בעל עסק משגשג לתיקונים, שרברב מדופלם או חייל משוחרר- מחוץ למדינת ישראל, כל התארים האלו לא באמת מעניינים אף אחד מעבר לשיחת חולין ראשונית. ארה”ב מלאה במהגרים שמגיעים לארץ האפשרויות הגדולות עם חלומות ענקיים, מעט כסף בכיסים ואמונה שהם יכולים להצליח.
אני מאמינה שכל אחד יכול להצליח בארה”ב, זה מה שכל כך קסום במקום הזה. אבל, על מנת להצליח צריך להודות בכך שיש הרבה דברים שלא מבינים בהם, צריך להסכים לעבוד קשה וללמוד את התחום ללא עיגול פינות. צריך לכבד ולהבין את הניואנסים התרבותיים ולהתייחס בכבוד למקומיים. בענפי הנדל”ן והבנייה בארצות הברית יש לציית לתקנות פדרליות שונות כדי להבטיח פעילות חוקית ואתית.
הבנייה בחלקים רבים בארה”ב שונה מהותית מהבנייה בישראל. הליך קנייה ומכירה של נדל”ן שונה מהמוכר בישראל. המידע הבא יעשה לכם הכרות ראשונית עם מגוון החוקים והדרישות הפדראליות בתחום הבנייה ובתחום הנדל”ן:
דרישות פדרליות בתחום הנדל”ן – למי שמעוניין לעסוק בתיווך, קניה/ מכירה/השכרה של נכס או קרקע:
Fair Housing Act -FHA.1 – **חוק הדיור ההוגן (FHA)** – אוסר אפליה בעסקאות דיור על בסיס גזע, צבע, דת, מין, מוגבלות, מצב משפחתי או מוצא לאומי. כן, כולל SECTION 8. שימו לב- בשנים האחרונות הוכפלו כמות הסוכנים הסמויים שמסתובבים ובודקים את אכיפת התחום. הם מגיעים לבתים פתוחים, מתקשרים תחת כיסוי ושואלים שאלות מכשילות בכוונת תחילה. במשרד בו אני עובדת, שתי סוכנות אבדו את רשיון הנדל”ן שלהן לאחר שנתפסו מפלות לרעה דיירים. בשני בתים פתוחים שעשיתי, בעיירות שונות, הגיעו אלי סוכנים שהתחזו לדיירים פוטנציאלים ושאלו אותי המון שאלות מכשילות- ראו הוזהרתם!!! למדו הייטב מה מותר ומה אסור לכם להגיד והמנעו מתביעה.
2. (Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA**חוק נהלי הסדרת נדל”ן (RESPA)** –
מחייב שקיפות בעסקאות משכנתא, ומבטיח שקונים יקבלו גילויים לגבי תנאי ההלוואה ועלויות הסגירה.
3. (Americans with Disabilities Act (ADA **חוק האמריקאים עם מוגבלויות (ADA)** – מחייב נגישות בנכסים מסחריים ובדיור להשכרה עבור אנשים עם מוגבלויות.המשמעות הינה שבעל בית מחוייב על פי חוק להנגיש נכס לבעלי מוגבלות. הנגשת הנכס ואו החזרתו למצבו הקודם לפני ההנגשה, יכולה להיות על חשבון הדייר ואינה מחוייבת להיות על חשבון בעל הבית, אבל בעל הנכס לא יכול להתנגד להנגשה הזאת.
4. Environmental Regulations – **תקנות סביבתיות** – ציות לחוקים כמו חוק המים הנקיים ודרישות גילוי לגבי צבע מבוסס עופרת בנכסים ישנים. כל נכס שנבנה לפני שנת 1974, יש בו פוטנציאלית צבע מכיל עופרת.
לכל עסקת נדל”ן עם נכס שכזה, חייבת להתלוות הצהרה מתאימה הנוגעת לתחום ועליה חתומים בעל הנכס, הדייר או הקונה וסוכני הנדל”ן המעורבים בעסקה.
5. Federal Housing Administration (FHA) Loan Guidelines – **הנחיות הלוואות של מנהל הדיור הפדרלי – דרישות ספציפיות לנכסים הממומנים באמצעות הלוואות מגובות על ידי ה-FHA.
בנוסף, לכל מדינה קיימים חוקים נוספים ספציפים אליה. חוקים אלו מתעדכנים ומשתנים באופן תדיר.
בשנה האחרונה יצאה הנחיה חדשה הנוגעת לתשלום עמלת התיווך ששינתה את כללי המשחק בשוק הנדל”ן והחודש, נקבעה פסיקה חדשה הנוגעת לשכירויות ותשלום העמלה לסוכני התיווך במנהטן.
**דרישות פדרליות בתחום הבנייה:**
1. **תקנות הרכש הפדרליות (FAR)** – מסדירות חוזי בנייה פדרליים, כולל תקני מכרזים, רכש וציות.
2. **תקני מנהל הבטיחות והבריאות התעסוקתית (OSHA)** – אוכפים תקנות בטיחות במקום העבודה, כולל ציוד מגן, ניהול סיכונים ובדיקות באתר. קבלנים ברישיון מחוייבים להחזיק תעודת סיום הכשרה.
3.Davis-Bacon Act **חוק דייוויס-בייקון** – מחייב קבלנים בפרויקטים במימון פדרלי לשלם שכר מקובל לעובדים.
4.Environmental Protection Agency (EPA) Regulations **תקנות הסוכנות להגנת הסביבה (EPA)** – כוללות חוקים לגבי חומרים מסוכנים, ניהול מי סערה ובקרת פליטות.
5. **ציות לחוק האמריקאים עם מוגבלויות (ADA)** – מבטיח שפרויקטים בנייה במימון פדרלי יעמדו בתקני נגישות.
6. General Services Administration (GSA) Design Standards -**תקני עיצוב של מנהל השירותים הכלליים (GSA)** – חלים על מבנים פדרליים, ומבטיחים בנייה בת קיימא ויעילה.
הבנה וציות לדרישות הפדרליות הללו חיוניים עבור אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן ועובדי בנייה כדי לפעול באופן חוקי ולהצליח בארצות הברית.עמ”נ לפעול באופן חוקי אתם זקוקים גם לביטוח ולרישיון.
בנוסף לכל אלו, לכל תחום שיפוט מוניציפאלי, יש חוקי בנייה ייחודיים אליו. חוקים אלו יכולים להשתנות גם בתוך עיירות בהתאם לשכונת המגורים. לפני תחילת פרוייקט, חשוב לגשת ל BUILDING DEPARTMENT ולהבין מהן המגבלות והדרישות לגבי הנכס הספציפי. ביקור שכזה, יכול לחסוך לכם אלפי דולרים בהמשך.
בנוסף, מומלץ להבין את שלבי הבנייה ומתי אתם צריכים לעבור INSPECTION לפני המעבר לשלה הבא. אתם לא רוצים לסיים תשתית חשמל בבית ולסגור את הקירות רק עמ”נ לגלות ששכחתם להזמין בדיקת חשמלאי מוסמך מטעם העיירה…
בואו צנועים. ההסתגלות לתרבות העבודה בארצות הברית כמהגר דורשת זמן,פתיחות ורצון ללמוד. מקומות עבודה אמריקאיים לרוב מעריכים דייקנות, תקשורת ישירה ויוזמה אישית, ולכן חשוב להיות פרואקטיבי, אך לא לחדור לפרטויות ולמרווח האישי,לעמוד בלוחות זמנים ולהביע רעיונות בביטחון אך ללא חוצפה. הבנת כללי ההתנהגות במקום העבודה—כגון שמירה על מקצועיות, כבוד לאוכלוסיות השונות איתם תעבדו ושיתוף פעולה אפקטיבי—יכולה לסייע בבניית קשרים חזקים. בנוסף, למידה על זכויות עובדים, ציפיות במקום העבודה ונורמות ספציפיות לתעשייה יכולה להקל על המעבר. ענווה והקשבה הם המפתח.
ענטפער